每周地产评论：深解2017年房地产的“新方位”！
编者按：因部分文字问题。特此再发一次。
每周地产评论：深解2017年房地产的“新方位”！
2016年，房地产行业创造了新的历史。
预计2016年，全国房地产至少卖了15亿平米万亿！收入突破10万亿！
2016年，共有131家房地产企业跻身百亿军团，较2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元，市场份额已超45%，强者恒强态势更加突显，百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力。
与此同时，中央9月开始对一、二线城市进行了全面的调控！
于有人说，地产泡沫迟早要破灭，甚至会崩盘；也有人说，房地产至少要调整两年，更有人说，2017年，房价更涨得更高……
在这样的基础上，我们如何来看待房地产？
首先，从国家层面上来看。国家主席习近平发表二O一七年新年贺词中说：即将到来的2017年，中国共产党将召开第十九次全国代表大会，全面建成小康社会、全面深化改革、全面依法治国、全面从严治党要继续发力。天上不会掉馅饼，努力奋斗才能梦想成真；小康路上一个都不能掉队！上下同欲者胜。只要我们13亿多人民和衷共济，只要我们党永远同人民站在一起，大家撸起袖子加油干，我们就一定能够走好我们这一代人的长征路……
2017年的重要性，就是十九大，这是在我国全面建成小康社会决胜阶段召开的一次十分重要的代表大会，将会对未来五年发展定方向，指道路。我认为，关键是对“两个一百年”如何冲刺？如何重超越？
经济基础决定上层建筑，当房地产当仁不让成为国家第一支柱产业时，政府如何更好有效把控未来？
我想，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一句话应该成为2017年房地产市场最发展为重要的价值观。也会写入十九大。
再过三年，中国将有史以来解决贫困人口，届时中国将真正进入存量改革阶 段，房产税将是一步重要棋子，这是将要再一次要均衡贫富差距。
城镇化将进入以高铁网为主的轨道布局的城市群发展时代。相关数据显示，2016全国高速总里程已突破13万公里，而城市地铁里程，也进入你追我赶的时代，在2016 10月28日上午10时58分,深圳地铁7号线和9号线同时开通试运营，深圳宣布轨道交通线路总里程达到285公里,超过广州，而随后刚过一个月，12月28日，广州宣布：广州地铁再通三条新线，地铁线网里程达到308.7公里，居全国第三，世界前十，日均客流量预计将达777万人次，客流强度全国第一。
在轨道交通快速扩展之时，其间的人口与产业将发生重组，这是非常需要关注的。比如2016年，列入住建部的15个热点城市，大多数为高铁节点上的重要城市，人口正在流入，产业都要朝新兴产业转移……
另外在货币方面，从中国央行行长周小川新年致辞中表示：2017年坚持稳中求进工作总基调，贯彻落实新发展理念，保持货币政策稳健中性，调节好货币闸门，维护流动性基本稳定；扎实推进关键性改革任务，重点做好“三去一降一补”（即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务）等供给侧结构性改革的金融服务；全面提升金融管理和服务水平，围绕服务实体促进金融市场产品创新和规范发展；把防控金融风险放到更加重要的位置，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线；以优异成绩迎接党的十九大胜利召开！
从央行表述“稳健中性，调节好货币闸门，维护流动性基本稳定”，可以感受到，这是保证房地产稳定的前提。
为此，王石有信心敢说6年前，万科的销售可以做到1万亿，如果按照2016年万科3000亿收入只占全国3%左右的比例来算，未来6年，中国房地产会到20-30万亿的规模，即相当2009年的全国GDP总额。
还有一道算术，如任志强说，大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了，我个人觉得很低，2008年之后算，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6，随后一直递增。中国现在只有8%。中国在城市化发展过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重，不足以支撑中国经济发展的。这个观点仍值得继续观察。
更重要的是，中国经济已现在开始出现了“新常态”，转型随处可见。中国制定的创新驱动战略，收效明显，2016年，“中国天眼”落成启用，“悟空”号已在轨运行一年，“墨子号”飞向太空，神舟十一号和天宫二号遨游星汉，这都是国家驱动的。
自十八大以来，在习近平总书记的公开讲话和报道中，“创新”一词出现超过千次，可见其受重视程度。这些论述，涵盖了创新的方方面面，包括科技、人才、文艺、军事等方面的创新，以及在理论、制度、实践上如何创新。正如习近平所说：“坚持创新发展，就是要把创新摆在国家发展全局的核心位置，让创新贯穿国家一切工作，让创新在全社会蔚然成风。”
对房地产而言，创新就是高科技产业创新，这才是支撑城市价值的核心力量。比如深圳、杭州、武汉、福州、厦门等城市高房价的支撑就是高科技。
值得一提的是，世界知识产权组织11月23日发布的一份报告显示，2015年中国国家知识产权局受理的专利申请数量超过110万件，这是全球首次有国家突破百万大关。报告显示，2015年中国专利申请数量为1101864件，几乎相当于美国、日本和韩国的专利申请数量总和。从全球排名看，中国居首；美国第二，数量为58.9万件；日本第三，31.8万件。
“这反映出中国经济的发展态势，”世界知识产权组织总干事弗朗西斯·高锐在瑞士日内瓦告诉媒体记者。这个信号，也要告诉世界，创新已是中国崛起不可阻挡的力量，甚至是唯一力量，而不是军事或其它。
在此基础上，房地产该有什么作为？我们发现，如万科就转型为城市配套商，而如碧桂园、绿城、时代地产、华夏幸福等开发商开始转型打造特色小镇。这正是基于产业转型和新型城镇化发展的需求。
在创新驱动下，创新不仅是高科技，更重要是服务业，这将是中国全面实现小康后的最大机会。当然，还有中产阶级崛起的消费升级，以及养老市场中国社科院预测，到2030年，中国养老产业市场可达13万亿元。这都会给房地产行业的创新带来机会。
近期，人民日报首提“新方位”，这也是房地产业提供好的思考方向(本文在此节选）：
一切都在变，只有变化本身是永恒的。这是一个必然阶段——新常态的到来是经济规律作用的结果，不以人的意志为转移。
为什么会有速度变化？因为，决定经济增长的潜在增长率“做不到”像过去那样高速增长。按照经济学原理，潜在增长率主要由劳动投入、资本投入和全要素生产率等因素决定。从劳动投 入看，2012年，我国15—59岁劳动年龄人口第一次出现绝对下降，全社会劳动投入增长将逐步放缓；从资本投入看，劳动年龄人口减少的另一面，是被抚养 人口增加，抚养支出上升，储蓄率下降，可用于投资的资本增长将放缓；而代表效率的全要素生产率一时也难以大幅提高。
因为，总量和基数变大后“做不到”像过去那样高速增长。当一个经济体成长起来后，GDP每增长一个百分点，其绝对值要比过去大很多，不可能维持“永动机”式的长期高速增长。
还因为，资源环境“受不了”像过去那样高速增长。
为什么会有结构优化？随着资本、土地等要素供给下降，资源环境约束强化，要素投入和能耗污染较少的服务业脱颖而出，产业结构将不断优化；随着要素价格上涨、储蓄率下降，出口和 投资增速放缓，消费需求持续较快增长，需求结构将不断优化；随着城镇化提速、产业转移，城乡区域结构将不断优化；随着劳动力供给减少，人力资源稀缺性凸 显，收入分配结构也将不断优化。为什么会有动力转换？
过去，低廉的生产要素价格成为驱动中国这一“世界工厂”快速运转的重要动力，今天，这些要素价格都发生了质的变化，倒逼中国经济转向创新驱动。中国要进入高收入国家行列，必须从简单模仿转向自主创新。
这是一个必经阶段——新常态是我国经济向形态更高级、分工更优化、结构更合理的阶段演进的必经过程，其间压力与希望共生，挑战与机遇并存。
这一段航程，或许有乱云飞渡的风险。
新常态下，随着经济增速放缓，很多原来在高速增长期被掩盖的风险开始暴露，“中等收入陷阱”成为一道绕不过去的考题。而1960年被世界银行列为中等收入国家的101个经济体中，只有13个进入高收入国家行列，这13个国家中人口超过2500万人的只有3个……
新方位，“怎么干”？看看中国政府如何新实践的？
2016年，是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年。宏观政策、产业政策、微观政策、改革政策、社会政策“五大政策”，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板“五大任务”，都融入到供给侧结构性改革火热的“四则运算”中。
瞄准过剩产能做减法，“减”出新空间。宏观政策“稳”的同时，产业政策要“准”。去产能、去库存、去杠杆，坚定地去是为了更好地进。今年钢铁、煤炭行业去 产能超额完成任务已成定局。产能减了，利润增了。煤炭业利润涨了一倍，钢铁业扭亏为盈，摆脱了“卖煤球不如卖土豆，钢价跌成白菜价”的苦日子，打了一场 “翻身仗”。
瞄准短板做加法，“加”出新希望。就业援助、内部分流、转岗就业创业……社会政策托底，保障去产能不影响饭碗，前三季度城镇新增就业完成全年预期目标；增加扶贫资金投入、整合涉农资金使用、产业扶贫长短结合……脱贫攻坚补短板，确保贫困老乡同步奔小康。
瞄准创新做乘法，“乘”出新动能。信息技术的快速发展让生活更智能，工业与互联网的深度融合让产业更智慧……新技术引爆新产业，新模式缔造新业态。前三季度，战略性新兴产业、高技术产业均保持10%以上的增速。
瞄准放活做除法，“除”出新活力。微观政策要活，放管服改革深入推进，营商环境日益宽松，前三季度，全国新登记企业401万户，同比增长27%。改革政策要实，减轻企业税费等成本负担，释放减税红利。
一个国家的发展道路是漫长的,但紧要的几步特别关键。
使全球第二大经济体保持中高速增长，在最大的发展中国家全面建成小康社会，让世界五分之一人口同步达到中高收入水平……中国经济的新方位，正是复兴之路上的“关键节点”。
因此，2017年是房地产的“新方位”是什么？想想房地产在“五大任务”充当什么角色，“关键节点”是什么？
我认为有三点：
依旧是回归新型城镇化，重新认知城市的功能与价值；
依托创新驱动和产业转型，随需而变（供给侧改革）；
回归"房子是用来住的，不是用来炒的”的的本质上去。
延伸阅读：
先推荐一个有价值的观点：
宋卫平:不要叫我“开发商”
“请不要再叫宋卫平开发商。”几乎是坐下来的第一刻，陈剑平在一次媒体采访上说。
陈剑平，著名植物病理学家，现任浙江省农业科学院院长，2011年当选为中国工程院院士。他的另一个身份，是蓝城的“农镇之父”。
当年，宋卫平正是听了他的一番话后，创办了蓝城农业。
就在一个月前，蓝城的第一个实体“农庄”，刚刚在嵊州的农业基地呈现。不久之后，从杭州的春风长乐，到上海旁的春风江南，它或将成片出现。
宋卫平：小镇是人类的永恒追求
理想小镇作为人类的永恒追求、生活的天堂，在中国社会经济快速发展的今天，我们有了这样的机会来实施和实现从古至今人类对于理想生活的美好设想，打造一个比城市更温暖、比乡村更文明的理想小镇。
小镇一定是在一个山清水秀的地方，具有自然的优势。小镇同时还是城市和乡村的连接，我们通过小镇的建设和运营，带动周边农村、农业和农民的发展，带动三农问题的解决。如果要对小镇做一个数据化的切分的话，农业应该占到了小镇的60%。
绿城·临安桃李春风
小镇还应该是科技的载体。小镇首先是科技的受惠者，大城市所享有的文化和科技成果，在小镇都能够得到同样的实现。但另外，小镇不只是一般生活的聚集，还应该成为人类科技新的孕育和生长地。就像旧金山湾区的硅谷，引领了最近二三十年的科技进步和发展。
小镇还是颐养的最好选择。在这里，生活安宁，人们彼此相识，尊老爱幼。人与人之间的距离在小镇被缩短。
小镇的核心是文明。人类所有的文明成果，将通过小镇生活的设计和培育，经过小镇居民的发展和广大，在我们的理想小镇中得以实现。
另外，12月29日，在广州举办的由网易与广省省房地产商会联合举办的2017中国房地产全行业领袖新年峰会，广州的一席开发商亮了：富力地产董事长李思廉、星河湾集团董事长黄文仔、时代地产董事会主席岑钊雄等大佬齐聚一堂，针对调控、地价、转型等问题展开探讨观点，值得拿来分享：
富力地产董事长李思廉：楼价崩盘的概率很低
李思廉：如果大家看见中国的发展，中国现在对政府GDP增长的愿望越来越高。楼价崩盘的概念看个人，面粉比面包贵已经成为常态，每个城市都有这种现象，这种前提下楼价崩盘的概率很低，除非中国的经济崩溃。正常情况下，地价的回落比较明显。
我们这次的调控和以往有点不同，这个调控会影响到下个阶段。我们特别关注这次中央的调控，因为中国是政治型的经济，所以崩盘是政治决定的，我们看到了党的工作会议对房地产的关注和观点，提出了一个机制，所以从党领导和国家，应该了解和认识到房地产今后的走向。调控和发展是我们需要关注的，目前中国的需求还是挺大的，而需求解决房价很重要的东西就是地，今天地价这么高，但不是一两天能够解决的，所以国家还是以盈利调控房价。明年政策出来了，这个调控才会收起，所以下来的过程中，行业还是要做好充分的准备，当然肯定是不会大起大落的。
国家也很清楚，没有杠杆，土地崩盘的可能性很高，限贷、限购不明显，国家证监会也发布了名额的规定，资金不能无限去土地了。说真的，在中国，国家想要解决问题还是有办法的，就看国家怎么样做。要解决土地的供应，除了放开高等渠道，土地的合理，科学的利用更加重要。
如果2017年的房价回落，大家都买房去了。
星河湾集团董事长黄文仔：
“现在买地会死，但不买地现在就会死”
图片来源：网易
广东省地产商会会长、星河湾集团董事长黄文仔先生在论坛上表示，无论政策怎么变，房企都要做好做好产品和服务，保持企业的生命力。虽然在起起伏伏的政策下，开发商很不好过，“现在买地会死，但不买地现在就会死”，但他仍然表示对2017年的楼市保持乐观。
我去年也提到过，中央提出的去库存，肯定看得见，会造成越来越多，这是必然。所以今天的楼价上涨，然后调控，在这个调控上，进入了一个拐点。我一直很反对说拐点，做生意也好，房地产也好，有输有赢，有起有落，所以在一系列的调控里，有些会发展，有些会卡掉，还有一个，最近中央提出房子是用来住的，其实说得挺准确的，因为房子的属性是住，不管是出租还是炒房，都是用来住的，不可能用来养鸡。这个提法暗示的是不是用来炒的，大家说国家的政策是改善的，符合刚需。所以中央的提法对房地产的影响不大。房地产商用平常心对待，把房子做好，把服务做好，这样的话企业的生命力会更好。
对于崩盘的问题，我觉得不是今天就会崩盘，过去有崩盘，1995年广州崩盘了，每一个地区的空间发展做不好的话，分分钟有可能崩盘。每个城市有升有降也是正常的，起死回生也会常常见到。
现在买地会死，不买地现在就会死，所以房地产发展商现在很头痛，所以地价又被这个调控，那个调控，所以发展商也不好过。
关于房地产跨界不能盲目，“现在这个时代，饿死的人少，撑死的人多，盲目跨界，容易把自己撑着。”
我对2017年的展望是乐观的。
时代地产董事会主席岑钊雄：
投资30个“未来小镇”，预计总投资约9000亿
继绿地、万科、碧桂园、绿城等开发商之后，时代地产也开始大规模布局产业地产。今年12月13日，宣布未来5年内从珠三角起步，投资30个“未来小镇”，预计总投资约9000亿。
可能大家平时关注的只是我们在住宅版块做的产品。其实我们从2008年开始，就在广州白云开发了5个特色产业园区，有科技、文创、软件等几大类。在开发特色园区过程中，我们看到城乡之间的差异，以及大小城市的差异。还有因为当地产业的流失，一些传统的早期工业园区、城乡结合部，衰落和荒废的速度非常快。所以我们在想有没有更好的解决方案，让它产生新的活力。于是我们提出了在这些区域，需要有卫星镇、卫星城这种工作和生活的载体，去帮助大城市做一些产业、人口的疏导。今年国家从政策层面和制度指引上，对特色小镇给予了很多支持。作为企业来讲，我们也非常乐于参与其中。
项目主要选址在一线城市和强二线城市、大的经济圈周边的地方，距离城区大概一小时车程左右，规模大概在1-3平方公里。目前已经签约佛山南海全球创客小镇、广州白云空港小镇两大项目，前者已正式启动。做小镇，我们优先考虑的是产业培育和导入，包括怎样去服务产业人群、让他们留在这里开展工作和生活，以及其他一系列事情。还要去考虑如何体现价值共享，跟原来的地方政府、未来的产业园区，怎么在分享过程中产生更多的价值。
很多人住的地方距离工作的地方很远，包括很多我们公司上班的同事，上下班起码要坐一个小时的车，远的差不多要两个小时。如果还有另外一种选择，我想他们会愿意在家门口家附近上班。其实我们要解决的就是这个问题。住的地方没有工作的（机会），工作的地方因为房价太贵可能买不起。我们希望让他们工作和居住的距离变得更近，并且在价格、机会上面，他们都可以接受。是这样一种模式和状态。
9000亿看起来很多，但其实不是一个很大的数字。我们的目标是5年内启动30个小镇，而一个小镇建设周期通常是6-8年。30个小镇，起码需要10年或者更长的时间。如果按照每个小镇投入300亿（这样算），其实也不多。现在随便买一块地都是几十亿，不要说开发一个小镇。另外，小镇（体现的）是一个很综合的效益。它里面会有很多公共配套、市政配套，不单纯是产业，还有学校、商业、住宅、研发中心、服务机构等，还有人。是这样一种状态。
关于盈利，我们的解决方案是这样的：小镇里面有一部分是我们要持有、要去经营的，这一块更多要考虑怎么把企业吸引进来，给予更多优惠，让它们在这里落地。落地过程中就会吸引更多产业人群，他们需要去居住、消费，就能带动相关住宅、商业需求。这能帮助我们实现盈利。当然，更重要的成功是来源于产业能否取得一些成效。
比如目前正在招商阶段的佛山项目。佛山依托智能制造，本身就有很好的产业基础。他们有去更新迭代的需求，所以需要专业机构给予解决方案。对于供应，原来可能需要跑到各个地方去购买，我们可以协助把许多这方面的供应商招过来，跟当地企业一起来做创新。
关于两个一百年
“中国梦”的“两个一百年”分别是： 第一个一百年，到中国共产党成立100年时全面建成小康社会的目标一定能实现；第二个一百年，到新中国成立100年时中华民族伟大复兴的梦想一定能实现。
作者：王方
十年以上“互联网+房地产”从业经验，“地产号”创始人，曾携每周地产评论入选深商意见领袖，屡获深圳网络文明奖等，专注房地产、互联网思想（wanging0123）、城市（深圳梦szeverything）等方面研究。曾任职中国最大互联网公司腾讯、广东最大网络平台大粤网、中国最大房产网络平台搜房（房天下）等公司。
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